文 / 陸懿聯合法律事務所

律師 陳泑伶

現代人不若早期社會居住型態，村落、鄰里關係緊密，雖然距離更近、僅有一牆之隔，但可能因感情疏離或生活習慣不同，產生許多大大小小的糾紛，最後鬧上法院，甚至某些社區設置有管委會，本應協助住戶處理問題與排解糾紛，卻也不乏有住戶與管委會互告的案例。因此落實社區自治精神，同時保障住戶與社區全體的權益，便有賴《公寓大廈管理條例》的規範，當然更重要的是─社區住戶們的理解與配合！

➢ 修繕相關

「修繕」大概是社區最常見的問題了，舉凡各種漏水、停車場維修或花園維護等等，關於修繕問題最重要的關鍵在於─修繕責任的歸屬。

Q：頂樓漏水，應該由誰負責修繕？

A：修繕責任的歸屬與建築物部分的性質息息相關喔！

所以如果頂樓平台並未約定專用，管委會就有負責修繕的義務，同理，像電梯的維修保養、社區花園的維護，因為都是屬於共用部分，所以是由管委會負責執行與支出費用。

Q：住家漏水，應該由誰負責呢？

A：當家裡的天花板漏水，大家直覺都會想要樓上的鄰居出來面對！但在法律上不完全都是這樣喔，最重要的第一步是先確認漏水的原因，找到漏水的原因和源頭後，再來就是要依照上面的說明來判斷，漏水點究竟是位在專有部分還是共用部分。但要特別注意的是，共用部分(約定共用部分)若是可歸責於特定住戶的原因需要修繕，例如某住戶施工裝潢造成公共管線破裂，原則上是要由該住戶自行負擔修繕費用(公寓大廈管理條例第10條第2項但書)。

至於如何確認漏水點？如果是在上下樓層間的漏水情況，可以由住戶們自己合意尋找專業的人員來抓漏，如果已經進入訴訟程序，則可以向法院聲請由專業鑑定機關來鑑定。

Q：管委會/鄰居擺爛不修繕，我該自認倒楣嗎？

A：在確認責任歸屬後，管委會或鄰居遲遲未有動作或不願負責，是可以先自行修繕後，再向對方要求費用。而且如果漏水點是在鄰居家中，鄰居還有容忍進入自己家中進行修繕的義務喔，經過協調或通知改善仍拒不配合的話，甚至有可能被處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰(公寓大廈管理條例第6條、第47條)！

如果已經發生漏水或其他需要修繕的情況產生，建議應盡速處理，避免損害持續擴大！

發表者：highmiyoko